Rendas em tempo de pandemia

Rendas habitacionais e comerciais em tempo de pandemia. 

Quais os direitos e os apoios a que pode recorrerem tempo de Covid19. 

1. A que situações se aplica a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril? O presente diploma estabelece um regime excecional aplicável quer ao arrendamento habitacional quer ao arrendamento não habitacional, e destina-se a proteger as situações em que o arrendatário atrasa o pagamento das rendas. 
2. Por quanto tempo valem estas medidas excepcionais? Terminam automaticamente quando acabar o estado de emergência? As medidas decretadas destinam-se a vigorar enquanto durar o estado de emergência, que teve início a 19 de março e foi prorrogado a 2 de abril, sendo passível de novas prorrogações. Só terminam a sua vigência um mês após o termo do estado de emergência. Ou seja, se terminasse a 18 de abril e não fosse prorrogado, as medidas aplicava-se até ao dia 18 de maio de 2020. 
3. Até quando vigora a Lei que determina estas medidas excepcionais? Até cessação da situação excepcional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença Covid-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública que, no caso dos prazos judiciais, será confirmada por Decreto-Lei, de acordo com o previsto no n.º 2, do artigo 7.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março. 

RENDAS DE FAMÍLIAS 

1. O que prevê este diploma para quem arrenda casa? No caso de o arrendatário deixar de ter condições para pagar a renda, entrando assim em mora, pode diferir o pagamento das rendas vencidas e não pagas durante este período, ou seja, adiar o pagamento para os 12 meses seguintes, a contar do fim do período em que se apliquem as medidas excepcionais (um mês depois de acabar o estado de emergência). 
2. Em que condições posso pagar as rendas atrasadas? O arrendatário pode fazer o seu pagamento em prestações mensais, com montantes que não podem ser inferiores a um duodécimo do montante total, que têm de ser pagos juntamente com a renda do mês em causa, assim que retomar o pagamento. 
3. Posso adiar o pagamento em qualquer situação? Não. Para que esta medida possa ser aplicável, é necessário que o arrendatário sofra uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face ao que ganhou no mês anterior ou no período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário seja ou se torne superior a 35% (requisitos cumulativos). 
4. E como provo isso? A demonstração da quebra de rendimentos será efetuada nos termos da Portaria que vier a ser aprovada pelo membro responsável pela área da habitação. Significa isto que o presente diploma, na verdade, só poderá ter plena aplicabilidade quando esta Portaria for criada e publicada. Até lá, o arrendatário não tem como fazer a demonstração da sua situação frágil e que fundamenta a necessidade de protelar no tempo o pagamento das rendas. Não obstante, a presente Lei determina a sua aplicação às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020. 
5. O inquilino pode simplesmente deixar de pagar a renda? Não. Os arrendatários que se vejam impossibilitados de pagar a renda nos termos aqui descritos têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo. Será nesta comunicação que devem juntar a documentação comprovativa da situação, nos termos que vier a ser definido na Portaria ainda a publicar. Considerando que o diploma apenas entrou em vigor dia 06/04/2020, este pré-aviso de cinco dias só pode funcionar para o futuro, ou seja, para as rendas que se vencerão a partir do dia 1 de maio. Para rendas vencidas a 1 de abril, deverá o arrendatário informar o senhorio nos 20 dias seguintes sobre a situação de impossibilidade de efetuar o pagamento das rendas. 
6. Posso ser penalizado pelo atraso no pagamento? Em matéria de indemnizações, em circunstâncias normais, o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil determina que o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Contudo, enquanto estiver em vigor o estado de emergência, e no primeiro mês subsequente, esta indemnização não se aplica, desde que se verifiquem os requisitos acima descritos. Por consequência, o senhorio também não pode recusar o recebimento das rendas seguintes com fundamento na falta de pagamento da indemnização. 
7. O senhorio pode resolver o contrato de arrendamento nesse período por falta de pagamento da renda? Não, relativamente às rendas vencidas no dia 1 de abril de 2020, desde que o arrendatário, nos 20 dias seguintes, o informe, por escrito, que pretende beneficiar do regime das moratórias no prazo de 12 meses, juntando, para o efeito, a documentação necessária para provar a quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar igual ou superior a 35%. Quanto às rendas a vencer a partir do dia 1 de maio e subsequentes meses, a comunicação prevista deve ocorrer até cinco dias antes da data de vencimento. 
8. E se o inquilino quiser sair? A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas nos termos da presente Lei, de uma só vez. 
9. O inquilino tem algum apoio? Sim. Os arrendatários habitacionais (e os estudantes que não aufiram rendimentos de trabalho e que constituam residência para frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar), que se vejam incapacitados de pagar a renda podem pedir ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, por forma a permitir o pagamento da renda devida. Também neste caso o arrendatário está condicionado à prévia publicação de um regulamento com as condições de concessão deste apoio financeiro, a elaborar pelo IHRU, que será feita no Portal da Habitação deste Instituto e entrará em vigor nesta mesma data, por razões de celeridade. 
10. Para aceder a esse apoio, basta que seja inquilino? Não. Os arrendatários habitacionais que já beneficiem de regimes especiais aplicáveis ao arrendamento ou ao pagamento de rendas, como é o caso do arrendamento apoiado, da renda apoiada e da renda social, não podem beneficiar deste apoio financeiro. 
11. E o senhorio, tem algum apoio? Sim. Também os senhorios podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga. Para que esta medida possa ser aplicável, é necessário que o senhorio sofra uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e que essa quebra seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários. Também neste caso, a demonstração da quebra de rendimentos está dependente da publicação da Portaria que vier a ser aprovada. Contudo, mesmo preenchendo os requisitos acima referidos, o senhorio só pode aceder ao apoio financeiro no caso em que os seus arrendatários não recorram eles próprios ao apoio financeiro concedido pelo IHRU. 

RENDAS DE LOJAS 

1. O que prevê a lei para os casos de rendas não habitacionais? Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços que tenham fechado ou tenham a atividade suspensa, em sequência das várias medidas adoptadas devido à pandemia, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica estão abrangidos por esta lei. Isto inclui estabelecimentos de restauração e similares, mesmo que a funcionar só em take away. No caso do arrendatário não habitacional deixar de ter condições para continuar a pagar a renda, pode diferir o pagamento das rendas vencidas e não pagas durante este período, para os 12 meses seguintes, a contar do fim do período de aplicabilidade das medidas excepcionais (ou seja, decorrido que seja um mês sobre o termo do período do estado de emergência). 
2. Como pago depois as rendas vencidas? O arrendatário pode fazer o pagamento em prestações mensais, com montantes que não podem ser inferiores a um duodécimo do montante total, a pagar juntamente com a renda do mês em causa, assim que se retomar o seu pagamento. Nesse caso, a falta de pagamento das rendas não pode motivar a resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, ou sequer a obrigação de desocupação de imóveis. 
3. Posso ser penalizado pelos atrasos? Não é aplicável qualquer penalidade que tenha por base a mora no pagamento de rendas que se vençam durante o período do estado de emergência e no mês subsequente. Como já referimos a propósito dos arrendamentos habitacionais, em matéria de indemnizações, em circunstâncias normais, o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil determina que no caso do arrendatário se constituir em mora, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Contudo, enquanto estiver em vigor o estado de emergência, e no primeiro mês subsequente, esta indemnização não se aplica, desde que se verifiquem que estejamos a falar dos estabelecimentos identificados como elegíveis. Também neste caso, o senhorio não pode recusar o recebimento das rendas seguintes com fundamento na falta de pagamento da indemnização. 
4. E se o arrendatário quiser pôr fim ao contrato? A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas nos termos do presente Decreto-Lei.
5. O que acontece a contratos que terminariam no período do estado de emergência? A Lei prevê, no seu 8.º, alínea a), a suspensão dos efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio, independentemente da causa que lhe esteja subjacente, durante e até 60 dias após cessação da situação excepcional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infecção epidemiológica por Covid19 e da doença Covid-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública. Durante o prazo de vigência, não produz efeitos a caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação do contrato. De igual forma, fica suspensa a produção de efeitos da revogação e da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, pelo senhorio. 
6. E como são tratados os despejos que estavam já em curso? A este respeito, a Lei prevê a suspensão de todas as ações de despejo, procedimentos especiais de despejo e processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.